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“隨著《中華人民共和國民法典》的頒布實施，很多居委會、業(yè)主反映，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）與現(xiàn)行的法律法規(guī)存在著諸多沖突，造成各地各級政府、包括具體負有指導(dǎo)職能的街道辦事處、居委會和小區(qū)業(yè)主無所適從，對法律的權(quán)威性陡生疑問。在此，選擇住建部的部分回復(fù)意見并作解釋點評，以饗讀者。”
業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)
夫妻婚后以共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)只登記在夫或妻名下一個不動產(chǎn)權(quán)憑證上，在產(chǎn)權(quán)登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下，夫或妻的另一方是否也具備業(yè)主的權(quán)利？可否參加業(yè)主大會、參選業(yè)主委員會委員等活動？
住建部：
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。
在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)。
如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的，且配偶有行使業(yè)主權(quán)力的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人。
業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)
業(yè)主身份的確認除按《物業(yè)管理條例》第六條“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”為依據(jù)外，如何理解法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)以及住建部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十三條。
如：1.不動產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否為業(yè)主；如果不是業(yè)主，能否由父母授權(quán)，讓子女成為業(yè)主代表候選人、業(yè)委會委員候選人參加選舉？反之，不動產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是子女，其共同居住的父母是否為業(yè)主？
2.沒有進行依法辦理所有權(quán)登記的哪些民事法律行為或標(biāo)準(zhǔn)可以認定為業(yè)主？比如雙方私自簽訂贈與合同或買賣合同可否認定為業(yè)主？
3.在戶口簿上，但沒有在房產(chǎn)證上登記姓名的，能否認定為業(yè)主？
住建部：
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)。
如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的，為且配偶有行使業(yè)主權(quán)力的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》現(xiàn)行有效，與《民法典》規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準(zhǔn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中第十六條規(guī)定：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
經(jīng)查詢，目前該指導(dǎo)規(guī)則的狀態(tài)是“現(xiàn)行有效”。在民法典實施后，該條款是否會與民法典第278條中：“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規(guī)定沖突？《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中的第十六條規(guī)定是否還有效并可執(zhí)行？
住建部：
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》現(xiàn)行有效，其中與民法典規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準(zhǔn)。
《民法典》第二百七十八條的解釋權(quán)
屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十六條規(guī)定：“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。……”其中，如何理解“先期開發(fā)部分符合條件的”？
在實踐中，分期開發(fā)部分的業(yè)主如果想召開業(yè)主大會并成立委員會，對《民法典》第二百七十八條規(guī)定事項中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業(yè)主，是指先期開發(fā)部分的專有部分面積和該部分的業(yè)主，還是包括整個物業(yè)管理區(qū)域的全部專有部分面積以及該面積的全部業(yè)主？有無法律依據(jù)？如果是后則，在開發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會的情況下，是無法通過《民法典》第278條所規(guī)定決議事項，更無法成立業(yè)委會，業(yè)主大會召開也將無意義。
住建部：
根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定：所咨詢問題中涉及法律依據(jù)《民法典》第二百七十八條的解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會。咨詢的問題涉及法律解釋，建議按上述規(guī)定轉(zhuǎn)全國人民代表大會常務(wù)委員會處理。
建設(shè)單位報送“業(yè)主名冊”資料是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行明細要求。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位需要報送“業(yè)主名冊”，目前的執(zhí)行的過程中就經(jīng)常遇到問題，建設(shè)單位只提供業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息，如此一來就給籌備組聯(lián)系業(yè)主造成困擾。
按照一般理解，“業(yè)主名冊”應(yīng)當(dāng)就是建設(shè)單位自己掌握的包含了業(yè)主姓名、身份證號、聯(lián)系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供該清冊，而不是炮制一份只有業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業(yè)委會設(shè)置障礙。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》依法應(yīng)當(dāng)由貴部解釋，請貴部依法予以明確解釋《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位需要報送“業(yè)主名冊”是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息。
住建部：
按照我部于2009年12月印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋建筑物面積清冊、業(yè)主名冊等文件資料，建設(shè)單位報送“業(yè)主名冊”資料是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行明細要求。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》繼續(xù)有效
2009年印發(fā)的——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知（建房[2009]274號），現(xiàn)在是否還在執(zhí)行？
住建部：
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》繼續(xù)有效，有關(guān)規(guī)定與《中華人民共和國民法典》不一致的，以《中華人民共和國民法典》為準(zhǔn)。
以《民法典》規(guī)定為準(zhǔn)
住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）第二十六條第二款“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。”在《民法典》出臺后能否繼續(xù)適用？
住建部：
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
我部將根據(jù)民法典關(guān)于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定，推動《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)法規(guī)政策的修訂工作。
“業(yè)主參與表決”如何認定的問題，
建議向有權(quán)解釋的部門咨詢
民法典第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
請問關(guān)于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業(yè)主參與書面表決，才能視為參與了業(yè)主大會？如果書面通知到業(yè)主未參與投票，是否可視同參與表決？
住建部：
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
另外，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會。
關(guān)于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認定的問題，建議向有權(quán)解釋的部門咨詢。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票時間不包含在90日內(nèi)。
關(guān)于業(yè)主籌備委員會時效性問題？
住建部：
關(guān)于咨詢業(yè)主籌備委員會時效性問題，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）第十五條規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票時間不包含在90日內(nèi)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
山東省制定的地方性法規(guī)、地方規(guī)章關(guān)于業(yè)主大會籌備組籌備工作時間限制與《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》不一致的，適用地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》
為指導(dǎo)性規(guī)則
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）這個規(guī)則是屬于什么法律性質(zhì)的文件？
住建部：
2009年12月，我部印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號），以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》，該文件為指導(dǎo)性規(guī)則，旨在引導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、房地產(chǎn)主管部門等各方主體結(jié)合實際情況共同做好業(yè)主大會相關(guān)工作。
