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老物業(yè)的合同一旦到期，按理說新物業(yè)即刻便能走馬上任。然而現(xiàn)實(shí)中除了物業(yè)公司自動(dòng)退出的情況，若由業(yè)主委員會(huì)解聘更換物業(yè)公司，往往會(huì)產(chǎn)生移交難的問題。舊物業(yè)公司不愿走，新物業(yè)公司進(jìn)不來，小區(qū)陷入種種矛盾的糾纏甚至?xí)缛粘志玫摹俺镀ぁ薄?/p>
從去年12月末至今，新舊物業(yè)公司的“交接”已過去了近半年時(shí)間。然而海淀區(qū)曙光花園望山園小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員們，仍在為從早已解約的燕僑物業(yè)公司手中“討要”尚未交接的部分而奔走。
“我們之前實(shí)行的是包干制物業(yè)管理模式，2014年底召開業(yè)主大會(huì)，決定改為酬金制?！?4歲的業(yè)委會(huì)主任傅東起介紹，業(yè)委會(huì)也曾邀請(qǐng)燕僑物業(yè)公司參加競標(biāo)，但對(duì)方表示放棄。之后經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，通過公開招標(biāo)的方式選聘了深圳之平物業(yè)發(fā)展有限公司，作為小區(qū)新的物業(yè)公司。
2015年12月28日，在海淀區(qū)房管二所及曙光街道辦事處的協(xié)調(diào)下，燕僑物業(yè)把一部分材料、圖紙、辦公室等移交給了之平物業(yè)。傅東起回憶，小區(qū)“面兒上的”都交接了，“看著還是挺順利的。”
然而，幾處當(dāng)時(shí)未能完成的交接則一直遺留至今，成了業(yè)委會(huì)的“心病”。業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的第三方評(píng)估監(jiān)理公司安達(dá)智業(yè)制作的交接查驗(yàn)報(bào)告顯示，主要未交接的部分包括小區(qū)南側(cè)臨街底商、小區(qū)地下車庫，以及小區(qū)地下空間等?！斑@不是想著盡早交接嗎，能部分交就先部分交了。”對(duì)于交接時(shí)的“妥協(xié)”，傅東起略帶無奈地感慨，“不然更沒法換物業(yè)了，有的小區(qū)一年了，新物業(yè)連進(jìn)都進(jìn)不去?！?/span>
雖然此后業(yè)委會(huì)數(shù)次發(fā)函要求燕僑物業(yè)正視并盡快處理未交接部分，對(duì)方態(tài)度卻十分消極。業(yè)委會(huì)成員們表示，由于交接不完整導(dǎo)致費(fèi)用不足，現(xiàn)在業(yè)委會(huì)困難特別大，“錢緊”。另外實(shí)行酬金制要做預(yù)算，本來2016年1月份就該做，拖到現(xiàn)在也沒法做。
業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)而尋求政府的幫助，在海淀區(qū)房管二所和曙光街道組織下，今年春節(jié)后召開了新老物業(yè)與業(yè)委會(huì)三方的協(xié)商會(huì)。
傅東起回憶，會(huì)議上燕僑物業(yè)方面為尚未交接的事項(xiàng)分別“找了理由”，但在業(yè)委會(huì)看來，這些解釋都十分牽強(qiáng)。“比如他們認(rèn)為業(yè)主投票換物業(yè)公司的時(shí)候，沒算底商這一部分，沒讓底商投票。實(shí)際上我們的底商一共68戶，即便把他們都囊括進(jìn)來，按他們不同意更換物業(yè)公司算的話，同意換物業(yè)的通過率也超過60%了?！?/span>
對(duì)于拒不交接的地下車庫，燕僑物業(yè)稱已經(jīng)委托交給其他公司。然而多位業(yè)委會(huì)成員表示，地下車庫的發(fā)票還是原來燕僑的，沒有變化?！把鄡S的工人已經(jīng)撤出，對(duì)未交接部分只留了幾個(gè)收費(fèi)的人在小區(qū)里，根本沒人干活。”業(yè)委會(huì)成員宋衛(wèi)東手機(jī)里的照片顯示，車庫多根柱子邊堆滿了垃圾。“業(yè)主反映特別強(qiáng)烈，說換了物業(yè)怎么還不如原來？”
而不肯交出底商管理權(quán)，燕僑物業(yè)給出的一個(gè)主要理由是，他們?yōu)槊考业咨潭及惭b了電表，新物業(yè)得把這筆錢支付給他們，數(shù)額有二十多萬元。在業(yè)委會(huì)成員們看來，實(shí)行酬金制后讓新物業(yè)出錢，其實(shí)就是讓小區(qū)全體業(yè)主出錢，業(yè)委會(huì)無法輕易答應(yīng)。即便從長遠(yuǎn)利益考慮答應(yīng)出錢，也要看到安裝電表的相關(guān)憑據(jù)和出錢的法規(guī)政策依據(jù)。按照物業(yè)管理規(guī)定，應(yīng)該先進(jìn)行交接，有問題可以走法律訴訟。
就尚未移交的部分，記者聯(lián)系了燕僑物業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人許富求證。他表示這是公司的事情，自己不能說，也放棄對(duì)業(yè)委會(huì)的質(zhì)疑做出回應(yīng)。
“可以考慮起草一份固定格式的委托書，由業(yè)主簽給業(yè)委會(huì)。就寫‘我是某某樓業(yè)主誰誰，之前物業(yè)費(fèi)沒交，現(xiàn)在交給業(yè)委會(huì)，委托業(yè)委會(huì)與燕僑物業(yè)進(jìn)行結(jié)算’。你們把錢收下，給業(yè)主打個(gè)收據(jù)?！笨吹綐I(yè)委會(huì)成員愁眉不展，坐在一旁的社區(qū)問題專家陳鳳山“支招”。
在陳鳳山看來，不止北京，包括全國范圍內(nèi)，物業(yè)交接都是一個(gè)大難題。據(jù)中國之聲報(bào)道，2014年初上海大唐盛世花園小區(qū)新老物業(yè)公司交接時(shí)發(fā)生大規(guī)模沖突，雙方有近200人卷入，事故導(dǎo)致2人死亡，多人受傷。
為小區(qū)業(yè)委會(huì)提供幫助時(shí)，陳鳳山秉持的原則是“決不能有違規(guī)行為。”他表示，普通業(yè)主不明白，常在論壇、微信群里抱怨業(yè)委會(huì)和新物業(yè)公司太軟弱，“跟我們說，就組織人去搶啊，這有什么搶不過來的？但我們真的不能硬搶。而業(yè)委會(huì)一旦有違規(guī)，就會(huì)授人以口實(shí)?！?/span>
比起私下“想轍”和“扯皮”，業(yè)委會(huì)更期待政府能夠加強(qiáng)執(zhí)行力度，公允地介入到各個(gè)環(huán)節(jié)中。“我在街道辦事處看到上級(jí)也開始要求注意有關(guān)業(yè)委會(huì)方面的工作。”傅東起建議，面對(duì)新局勢，政府部門應(yīng)該考慮整理一些有代表性的案例，理順各級(jí)部門和業(yè)委會(huì)的關(guān)系，積極指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)委會(huì)的工作，特別是在新老物業(yè)交接時(shí)，依法依規(guī)協(xié)助小區(qū)平穩(wěn)過渡。
陳鳳山（業(yè)主維權(quán)專家,2011年度中國正義人物陳鳳山）：
長期以來，在北京的很多小區(qū)，一遇到更換物業(yè)，交接時(shí)就會(huì)出現(xiàn)“地上地下兩張皮、住宅商業(yè)兩張皮”的狀況。老物業(yè)公司往往地下部分不交，只交地面以上部分。住宅交給你，商業(yè)我不交?？傊?，停車、供暖、商戶，所有掙錢的老物業(yè)都要留住。
為什么交接難？第一，相關(guān)部門往往一遇到這種糾紛，就把責(zé)任往社會(huì)上推，自己未能勇于解決矛盾；第二，政府對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)糾紛背后的法理，存在認(rèn)識(shí)不清的狀況。
比如這個(gè)案例中，望山園的業(yè)委會(huì)多次奔走后進(jìn)展緩慢，就投訴到海淀區(qū)房管局了。對(duì)方打來電話說將為他們與老物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)，不過不一定能協(xié)調(diào)成，建議他們協(xié)調(diào)不成就走法律途徑。但就“拒不交接”這件事本身而言，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。如果不交接，政府首先要對(duì)事實(shí)進(jìn)行立案調(diào)查，發(fā)現(xiàn)老物業(yè)公司違規(guī)后，要做出相應(yīng)行政處罰，這與業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司提起訴訟是互不干擾的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)。
物業(yè)管理交接，如果按照合同法及物業(yè)管理法規(guī)，應(yīng)該不難解決。但有些物業(yè)公司擅長迎合尋租模式，實(shí)則損害業(yè)主利益和社會(huì)利益，必定引發(fā)業(yè)主不滿。在目前依法治國、依法行政的環(huán)境下，政府有必要去盡快而平穩(wěn)地解決百姓訴求。
