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老物業的合同一旦到期，按理說新物業即刻便能走馬上任。然而現實中除了物業公司自動退出的情況，若由業主委員會解聘更換物業公司，往往會產生移交難的問題。舊物業公司不愿走，新物業公司進不來，小區陷入種種矛盾的糾纏甚至曠日持久的“扯皮”。
從去年12月末至今，新舊物業公司的“交接”已過去了近半年時間。然而海淀區曙光花園望山園小區的業委會成員們，仍在為從早已解約的燕僑物業公司手中“討要”尚未交接的部分而奔走。
“我們之前實行的是包干制物業管理模式，2014年底召開業主大會，決定改為酬金制。”64歲的業委會主任傅東起介紹，業委會也曾邀請燕僑物業公司參加競標，但對方表示放棄。之后經業主大會授權，通過公開招標的方式選聘了深圳之平物業發展有限公司，作為小區新的物業公司。
2015年12月28日，在海淀區房管二所及曙光街道辦事處的協調下，燕僑物業把一部分材料、圖紙、辦公室等移交給了之平物業。傅東起回憶，小區“面兒上的”都交接了，“看著還是挺順利的。”
然而，幾處當時未能完成的交接則一直遺留至今，成了業委會的“心病”。業委會聘請的第三方評估監理公司安達智業制作的交接查驗報告顯示，主要未交接的部分包括小區南側臨街底商、小區地下車庫，以及小區地下空間等。“這不是想著盡早交接嗎，能部分交就先部分交了。”對于交接時的“妥協”，傅東起略帶無奈地感慨，“不然更沒法換物業了，有的小區一年了，新物業連進都進不去。”
雖然此后業委會數次發函要求燕僑物業正視并盡快處理未交接部分，對方態度卻十分消極。業委會成員們表示，由于交接不完整導致費用不足，現在業委會困難特別大，“錢緊”。另外實行酬金制要做預算，本來2016年1月份就該做，拖到現在也沒法做。
業委會轉而尋求政府的幫助，在海淀區房管二所和曙光街道組織下，今年春節后召開了新老物業與業委會三方的協商會。
傅東起回憶，會議上燕僑物業方面為尚未交接的事項分別“找了理由”，但在業委會看來，這些解釋都十分牽強。“比如他們認為業主投票換物業公司的時候，沒算底商這一部分，沒讓底商投票。實際上我們的底商一共68戶，即便把他們都囊括進來，按他們不同意更換物業公司算的話，同意換物業的通過率也超過60%了。”
對于拒不交接的地下車庫，燕僑物業稱已經委托交給其他公司。然而多位業委會成員表示，地下車庫的發票還是原來燕僑的，沒有變化。“燕僑的工人已經撤出，對未交接部分只留了幾個收費的人在小區里，根本沒人干活。”業委會成員宋衛東手機里的照片顯示，車庫多根柱子邊堆滿了垃圾。“業主反映特別強烈，說換了物業怎么還不如原來？”
而不肯交出底商管理權，燕僑物業給出的一個主要理由是，他們為每家底商都安裝了電表，新物業得把這筆錢支付給他們，數額有二十多萬元。在業委會成員們看來，實行酬金制后讓新物業出錢，其實就是讓小區全體業主出錢，業委會無法輕易答應。即便從長遠利益考慮答應出錢，也要看到安裝電表的相關憑據和出錢的法規政策依據。按照物業管理規定，應該先進行交接，有問題可以走法律訴訟。
就尚未移交的部分，記者聯系了燕僑物業的相關負責人許富求證。他表示這是公司的事情，自己不能說，也放棄對業委會的質疑做出回應。
“可以考慮起草一份固定格式的委托書，由業主簽給業委會。就寫‘我是某某樓業主誰誰，之前物業費沒交，現在交給業委會，委托業委會與燕僑物業進行結算’。你們把錢收下，給業主打個收據。”看到業委會成員愁眉不展，坐在一旁的社區問題專家陳鳳山“支招”。
在陳鳳山看來，不止北京，包括全國范圍內，物業交接都是一個大難題。據中國之聲報道，2014年初上海大唐盛世花園小區新老物業公司交接時發生大規模沖突，雙方有近200人卷入，事故導致2人死亡，多人受傷。
為小區業委會提供幫助時，陳鳳山秉持的原則是“決不能有違規行為。”他表示，普通業主不明白，常在論壇、微信群里抱怨業委會和新物業公司太軟弱，“跟我們說，就組織人去搶啊，這有什么搶不過來的？但我們真的不能硬搶。而業委會一旦有違規，就會授人以口實。”
比起私下“想轍”和“扯皮”，業委會更期待政府能夠加強執行力度，公允地介入到各個環節中。“我在街道辦事處看到上級也開始要求注意有關業委會方面的工作。”傅東起建議，面對新局勢，政府部門應該考慮整理一些有代表性的案例，理順各級部門和業委會的關系，積極指導、協助業委會的工作，特別是在新老物業交接時，依法依規協助小區平穩過渡。
陳鳳山（業主維權專家,2011年度中國正義人物陳鳳山）：
長期以來，在北京的很多小區，一遇到更換物業，交接時就會出現“地上地下兩張皮、住宅商業兩張皮”的狀況。老物業公司往往地下部分不交，只交地面以上部分。住宅交給你，商業我不交。總之，停車、供暖、商戶，所有掙錢的老物業都要留住。
為什么交接難？第一，相關部門往往一遇到這種糾紛，就把責任往社會上推，自己未能勇于解決矛盾；第二，政府對相關法律法規和相關糾紛背后的法理，存在認識不清的狀況。
比如這個案例中，望山園的業委會多次奔走后進展緩慢，就投訴到海淀區房管局了。對方打來電話說將為他們與老物業進行協調，不過不一定能協調成，建議他們協調不成就走法律途徑。但就“拒不交接”這件事本身而言，國務院《物業管理條例》第三十八條明確規定，物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。如果不交接，政府首先要對事實進行立案調查，發現老物業公司違規后，要做出相應行政處罰，這與業委會對物業公司提起訴訟是互不干擾的權利、責任、義務。
物業管理交接，如果按照合同法及物業管理法規，應該不難解決。但有些物業公司擅長迎合尋租模式，實則損害業主利益和社會利益，必定引發業主不滿。在目前依法治國、依法行政的環境下，政府有必要去盡快而平穩地解決百姓訴求。
