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小區(qū)故事多
充滿喜和樂
當然
也會有煩惱
比如說“任性”業(yè)主
下面這樣的經(jīng)歷
相信很多人都會有過
——人在家中坐、禍從天上來，樓上野蠻裝修造成漏水，有些還把承重墻敲斷了；小區(qū)綠化里的樹被砍斷，自己栽上幾顆黃瓜秧；違規(guī)搭建，不僅影響美觀，還成了重大安全隱患；電動自行車進電梯，還停放樓道，家里牽個插線板出來，搞個飛線充電……
中國好鄰居
讓人暖心
“任性”業(yè)主
讓人鬧心
還搞得整個小區(qū)不安生
遇到“任性”業(yè)主咋個辦？
有哪些規(guī)定可以管得到他？
新版《四川省物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設廳物業(yè)管理專家伍三明表示，對于這個問題，《條例》進行了一系列積極回應。他介紹說，對于“任性”業(yè)主，《條例》從法律義務、禁止行為等方面進行了一系列規(guī)范，并就“任性”業(yè)主的違法行為明確了相對應的法律責任。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋
有主動告知物業(yè)或業(yè)委會的義務
小區(qū)，是業(yè)主們共同的家園——但現(xiàn)實中，有時候，會發(fā)現(xiàn)身旁突然出現(xiàn)的“鄰居”，不是小區(qū)業(yè)主了。
案例一
2021年3月，網(wǎng)友爆料，位于雙流區(qū)航港路66號的九龍倉時代府邸自2020年6月交房以來，小區(qū)內(nèi)開設超市、菜店、快遞、裁縫鋪、倉庫、公司等十余家，住改商、住改倉問題異常泛濫。除超市、快遞等商業(yè)外，12棟1單元某戶甚至開設公司每天早晚上下班20余名員工出入小區(qū)單元樓，已影響到樓棟居民正常生活。
類似的，還有：小區(qū)樓上漏水，樓下業(yè)主聯(lián)系不上樓上業(yè)主，找物業(yè)公司。物業(yè)公司一聯(lián)系，接電話人說房屋已轉(zhuǎn)讓了；小區(qū)開業(yè)主大會會議，很多業(yè)主賣了房，會議組織方聯(lián)系不上“業(yè)主”……
那么，問題來了——業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋事項，需要告知物業(yè)和業(yè)委會嗎？
對此，《條例》進行了明確?！稐l例》第七十七條：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設立居住權(quán)的，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知買受人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設立居住權(quán)的相關情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人。”
這里是業(yè)主的法定義務。“業(yè)主將物業(yè)出租等信息告知物業(yè)服務人和業(yè)委會，對于管控非法群租、加強流動人口管理、督促租戶遵守小區(qū)規(guī)定等都是有益的，從本質(zhì)講是維護廣大業(yè)主合法利益，有利于推動小區(qū)治理精細化。”住房城鄉(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人介紹。
對于裝修，《條例》專門用兩條進行了規(guī)范。
——第七十八條第一款：“業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。”?
——第七十八條第三款：“物業(yè)服務人應當對裝飾裝修活動開展日常巡查和監(jiān)督并建立檔案。發(fā)現(xiàn)裝飾裝修違反相關規(guī)定破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)服務人應當及時勸阻，采取合理措施制止，并向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報告和協(xié)助處理?！?/span>
對野蠻裝修等“任性”行為
《條例》開出關于業(yè)主的“十三大禁令”
現(xiàn)實中，“任性”業(yè)主的表現(xiàn)，有哪些？
因野蠻裝修引發(fā)的糾紛，相對普遍。??
案例一
2019年6月，在新房裝修施工過程中，為擴大房間空間，綿陽某小區(qū)業(yè)主想把兩側(cè)墻體拆除。自己為了節(jié)約裝修開支，就找了2名臨時泥水匠進行墻體拆除，結(jié)果2名工人不懂房屋建筑結(jié)構(gòu)，將客廳的剪力墻破壞。
案例二
2020年4月26日，成都市郫都區(qū)堰上一期小區(qū)的房屋是5層樓高的小洋房，居民們發(fā)現(xiàn)，一戶1樓業(yè)主悄悄挖了地下室。同一單元的居民很緊張：小區(qū)樓房是磚混結(jié)構(gòu)，“地下掏空，萬一樓垮了怎么辦？”
還有，因侵占公共資源產(chǎn)生的“任性”行為。
案例一
2018年10月，媒體報道：樂山市時代青江一期，小區(qū)共有底樓住戶32戶，25戶占用公共綠地。其中，有6戶無照無證開設麻將館，1戶對外經(jīng)營窗簾，1戶作為辦公用房，其余17戶占用公共綠地未對外經(jīng)營。
對于野蠻裝修等“任性”行為，《條例》開出關于業(yè)主的“十三大禁令”。
《條例》第七十四條明確：物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
——房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)/違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；
——侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；
——擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質(zhì)；
——隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；
——堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
——占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；
——超過規(guī)定標準排放噪聲或者產(chǎn)生振動；
——在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車；
——從建筑物中拋擲物品；
——毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備；
——違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
——法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
對于嚴重的“任性”行為
除民事責任外還有這些法律責任
因為“任性”，業(yè)主的不當行為，將承擔哪些法律責任？
“除產(chǎn)生侵權(quán)責任等民事賠償責任之外，對于一些嚴重的‘任性’行為，《條例》還專門進行規(guī)定和明確。”伍三明介紹說，對“任性”行為，物業(yè)服務人應及時采取合理措施制止，拒不改正的，物業(yè)服務人應當向有關部門報告并協(xié)助處理。
這些法律責任，包括：
——侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，給予警告；對個人可處一千元以上一萬元以下罰款，對單位可處五萬元以上二十萬元以下罰款。
——在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車的，由消防救援機構(gòu)責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。
——毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備的，由縣（市、區(qū)）人民政府市場監(jiān)管部門責令限期整改，并可對相關責任人處一萬元以上五萬元以下罰款。
