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分享 | 小區(qū)哪些事項要“雙過半”？

發(fā)布時間：2019-08-16 來源：北大物業(yè)講堂閱讀次數(shù)：1152

在小區(qū)事項中

小編看到聽到最多的詞是......

雙過半/雙三分之二

有木有同感

↓↓↓

小區(qū)綠地改停車位需雙過半以上業(yè)主同意，依據(jù)呢？

王二在同一小區(qū)有兩套房+一產(chǎn)權(quán)車庫，投票時有一票兩票還是三票？

選聘物業(yè)企業(yè)為什么是N選2，再2選1，不直接N選1？

小區(qū)事項決策合法嗎？

↓↓↓

哪些事項要雙過半或雙三分之二

《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（雙過半以上業(yè)主同意）

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（雙過半以上業(yè)主同意）

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（雙過半以上業(yè)主同意）

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（雙過半以上業(yè)主同意）

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（雙三分之二以上業(yè)主同意）

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（雙三分之二以上業(yè)主同意）

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（雙過半以上業(yè)主同意）

那么，第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”包括哪些呢？

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定：

改變共有部分的用途（雙過半以上業(yè)主同意，如小區(qū)綠地改成停車位）
利用共有部分從事經(jīng)營性活動（雙過半以上業(yè)主同意）
處分共有部分（雙過半以上業(yè)主同意）
業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項（雙過半以上業(yè)主同意），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。

雙三分之二以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

雙過半以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

因為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要雙過半以上業(yè)主同意，在N家候選物業(yè)公司中，票數(shù)分散，一家物業(yè)公司難于獲得雙過半票數(shù)，所以，實際操作中是N選2，再2選1。

專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積

那么，上面紅色字體專有部分面積如何理解呢？

《解釋》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

2、.總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

專有部分面積（產(chǎn)權(quán)證記載面積）＝套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ娣e

投票時的建筑物總面積=專有部分面積之和

小區(qū)初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發(fā)權(quán)屬證書的建筑物面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積，而是套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ娣e，小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！！！

公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有。

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

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