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來源：《聚城物業學習課堂》
“物業服務已經不再局限于傳統的保安、保潔、保修，目前物業服務發展主要呈現資本助力、科技賦能、增值服務推動的三大特點。”復旦大學中國城鎮化研究中心主任張年說道。
11月28日，復旦大學城市發展研究院、復旦大學中國城鎮化研究中心發布《2019中國上市物業服務價值創新研究報告》，《報告》顯示，物管(物業管理)分拆是后房地產時代的大趨勢。未來房地產公司主要盈利點將逐步從傳統主業轉向為現有存量市場的住戶提供增量服務。
《報告》指出，在房地產行業進入存量時代的背景下，龐大的存量房市場為物業管理發展提供了盈利點。隨著房地產投資增速回落、房地產銷售額下降，中國的房地產行業增速逐步放緩，從黃金時代正步入白銀時代。為順利適應新環境、實現轉型，各大房地產商將聚焦點放在了周期性較弱的物業行業，相繼分拆自身的物業業務、獨立上市，以占得先機，如碧桂園服務、綠城服務等。
數據顯示，截至2019年5月，共有12家物業公司于香港上市，2018年便有雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務5家上市。今年，濱江服務、奧園健康也成功上市。
張年指出，近年來，我國物業服務行業發生了翻天覆地的變化，同時行業的集中度在不斷增加，物業服務在資本力量、科技力量以及增值服務的推動下，物業服務的內涵正在被重新界定。
可以看到的是，目前我國物業行業集中度較低但市場份額正向龍頭企業聚集，物業管理行業競爭日益激烈。
《研究報告》指出，由于物業管理長期以來以服務房地產銷售為主要目標，存在成本控制力弱、管理費用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問題，行業盈利能力弱，物業管理業務需要更加市場化的商業運作機制來推動行業的整體發展，物業分拆有利于物業行業市場化。
不過，物業公司分拆上市也面臨經營壓力與挑戰。
《報告》顯示，目前物業公司分拆上市面臨投資者對物業資產和服務價值的質疑；投資者對物業服務企業盈利持續性的質疑；投資者對如何在低成本下提供高質量服務的質疑；投資者對物業企業服務規模性擴張能力的質疑以及投資者對物業服務公司增長模式過度依賴母公司的質疑。
對此，上海市錦天城律師事務所律師、上海市物業管理行業協會法律顧問宋安成指出，對于廣大中小物業企業來說，選擇上市或分拆上市并不是一種最經濟的選擇，選擇接受已上市物業公司的收購是一種較可行的一種上市方案。一方面可以迅速融入大型物業管理企業，較快提升物業標準化管理水平，另外也可通過收購并購完成自身管理模式升級和企業管理改革；亦可推動基于收購并購的資產證券化方案。
一個有意思的數據顯示，家政、養老、教育、旅游等異軍突起，成為了增值服務新的增長點。
《研究報告》指出，對比2017年來看，社區商業、社交、健康服務退潮，社區家政、社區養老、社區教育、社區旅游爆發增長，從事該業務的上市公司比重分別增長9.3%、3.3%、2.7%和1.8%。
從物業服務企業的盈利水平來看，2018年毛利率在30%以上的公司比例有所縮小，由2017年的32%縮小到2018年的26%；毛利率在20%以下的公司占比提高，由2017年的38%擴大到2018年的44%，導致行業平均盈利水平下降。
當天，《中國上市物業服務企業價值創新研究報告》公布的中國最具綜合競爭力上市物業服務企業十強分別為：綠城服務集團有限公司、彩生活服務集團有限公司、碧桂園服務控股有限公司、雅居樂雅生活服務股份有限公司、南都物業服務集團股份有限公司、新城悅控股有限公司、萬科企業股份有限公司、金科地產集團股份有限公司、佳兆業物業集團有限公司、龍湖集團控股有限公司。
