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住房和城鄉建設部主管的《城鄉建設》雜志2025年第2期刊發文章《探索老舊小區長效管理機制——以四川省為例》，文章提出當前老舊小區除加裝電梯、完善配套設施等硬件改造外，還面臨著 “沒人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區尚處于無物業管理的失管狀態，改造成果“曇花一現”。老舊小區引入規范化物業企業、提升管理水平、建立長效管理機制是一項長期而艱巨的工作，也是為群眾營造宜居生活環境的民心工程。雜志刊文以四川省探索老舊小區長效管理機制實踐為例，以期為老舊小區治理提供參考。
探索老舊小區長效管理機制
—以四川省為例
■ 許云勇1 左定倫2 伍三明3
老舊小區改造與千家萬戶的利益緊密相連，是重大民生工程和重要發展工程，事關民生福祉，事關城市發展，事關群眾美好生活需要，黨和國家高度重視，廣大群眾殷切期盼。老舊小區除加裝電梯、?完善配套設施等硬件改造外，還面臨著 “沒人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區尚處于無物業管理的失管狀態，改造成果“曇花一現”。老舊小區引入規范化物業企業、提升管理水平、建立長效管理機制是一項長期而艱巨的工作，也是為群眾營造宜居生活環境的民心工程。摸清老舊小區管理基本情況，找準堵點問題 , 采取措施對當前推進老舊小區改造具有重要意義。
一、結合實際，積極探索老舊小區物業管理模式
（一）以政府為主導的準物業管理模式。準物業管理是指在老舊小區實施的管理標準和收費低于一般標準的物業管理。政府整合資源和資金給予適當支持，對治理成效明顯的街道、 社區給予獎補，并協調多個職能部門、產權單位對小區進行綜合整治。這種模式的服務內容主要以解決小區內基本清掃保潔、基本設施維修、基本秩序維護等基礎物業管理問題為主。例如，四川省遂寧市大英縣組建“紅色物業公司”進駐基礎設施薄弱、衛生差、無人管理的“三無小區” 和老舊小區，提供基本清掃保潔和秩序維護，目前該縣“紅色物業公司”入駐小區 84 個，?管理面積 35 萬平方米，服務居民 2.7 萬人。
（二）以居民為主導的自治管理模式。居民自治管理是指在街道、社區的引導幫助下，小區成立業主自管小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”的原則，指導產權單位、業主自治組織實施自管。居民自治更好地解決了服務者與被服務者管理上的矛盾。這種模式以保安、保潔等基礎物業管理內容為主，在服務專業度、社區資源整合能力等方面與專業 物業企業相比還有一定差距。例如，四川省內江市玉溪街道腳盆田社區自 2017 年開始，為探索無物業管理老舊小區治理，嘗試組建“自管委”，在社區黨組織指導下，代行部分物業企業職能，引導和發動社區居民自我管理、自我服務、自我決策， 以及管理小區各項事務。
（三）以企業為主導的市場化管理模式。市場化管理是指通過以公開競爭或業主認可 的方式選定物業企業，簽訂服務合同，實施市場化運作。政府可通過采取“先買后補”、整合資源和資金等方式給予適當支持，設置一定時間過渡期，引導業主逐步實現物業費正常支付，促進物業管理步入良性循環。這種模式在覆蓋基礎物業服務內容基礎上，同時覆蓋多種增值服務內容， 相應小區后續物業服務收費、政府補貼等收益，也歸為物業企業所有。例如，成都市錦江區按照“大物業服務”理念，引入區屬國有物業公司，已有 104 個老舊小區（?院落）?實現專業物業長效管理。
成都市錦江區牛市口街道蓮花南路 12 號院改造后
?二、梳理問題，聚焦老舊小區改造痛點、難點
（一）產權多元復雜，專項維修資金缺失。老舊小區產權情況復雜，統一管理難度較大。一些老舊小區原屬單位、國有企業的福利房、集資房，由于房改及企業改制、破產等原因，已無管理主體，處于“失管狀態”。經濟條件允許的業主，大多數遷居新宅，將原老舊房屋進行出租。由于對出租房屋疏于管理，導致違法違規現象較為突出，且拆除難度大。大多數老舊小區未建立維修資金機制，住戶對小區整治和引入規范物業管理愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，這一問題嚴重影響老舊小區引入規范化物業管理工作。
（二）硬件設施缺失，管理先天條件不足。老舊小區建成時間跨度大，基礎設施規劃建設標準低，配套也不甚完善，維修養護管理缺失， 建筑和基礎設施老化、陳舊，安全隱患較多。例如， 安全防盜、消火栓、滅火器等安全必配設施較欠缺， 共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、 化糞池堵塞，沒有綠地或綠化嚴重不足等。一些老舊小區，甚至物業用房都沒有，服務人員無辦公場地，保潔和維修物料工具都無處存放，實施物業管理面臨先天不足的困境。
成都市錦江區牛市口街道蓮花南路 12 號院改造后引入物業規范停車管理
（三）居民意識淡薄，服務消費意識欠缺。部分老舊小區老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域，居民大多物業管理消費意識淡薄，支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理都無所謂，不愿接受物業管理單位提供的有償服務。甚至，部分老舊小區居民還存在無償享受服務的傳統思想，把物業管理看作是“政府行為”，依賴政府“包攬一切”，養成不交費的習慣。由于上述種種原因，導致老舊小區收取物業費難，物業企業對此有所顧忌，不敢進駐。
三、黨建引領，扎實推進老舊小區改造工作
（一）堅持物業黨建聯建，建立健全“一核多元”治理格局。將社區物業黨建聯建作為提升基層治理的有 力抓手，建立健全社區、小區、業委會（自管會）、 物業企業黨的組織體系，將黨建引領延伸到基層 治理的“神經末梢”，通過黨建引領老舊小區“共 管共治”，推動形成“社區黨組織領導 + 居委會 協調管理 + 業委會（自管會）自治管理 + 物業企 業誠信服務”的“一核多元”老舊小區治理格局。
四川省內江市西二巷小區設置紅色議事亭
（二）堅持業主自治在前 , 建立老舊小區改造與物業管理引入結合機制。堅持“先自治后改造”的工作原則，尚未組建業主自治組織的小區，街道引導業主合理劃分物業服務區域，與改造實施區域統籌考慮，實現管理規模效益。對列入老舊小區改造儲備庫的項目，街道牽頭組建業委會或物管會等組織，確定小區物業企業與服務標準后，方可列入年度改造任務計劃。物業企業應當全過程參與老舊小區改造工作。改造前要征求和聽取物業企業意見，要按照便于后期管理運營的思路制定改造方案，改造完工經驗收合格后，建設施工單位會同物業企業做好承接查驗工作，物業企業同步接收物業， 按約定負責相關物業后期管理和維護。
（三）堅持分類施策，建立老舊小區服務等級標準。充分考慮小區實際和業主需求、業主經濟承受能力等因素，因地制宜，有序組建業主自治組織，分類實施，合理確定本小區物業管理模式。對規模較大、業主經濟承受能力較強的老舊小區，引導業主選聘物業企業提供市場化管理服務。對暫不具備實施市場化物業管理條件的商品房小區、安置小區，采取引入國有物業企業提供基本服務、 社區“兩委”組織居民自我管理等方式，實現物業服務兜底。對于多產權、無產權等暫不具備實施市場化物業管理條件的單位小區，可按單位自管等現行管理方式進行管理，街道（鄉鎮）應在 （原）產權單位協助下推動業主大會逐步引入市場化物業管理服務。根據老舊小區實際，制定老舊小區服務等級標準。
（四）堅持市場主導，建立政府補貼與市場化運營相結合機制。鼓勵和支持將建筑規模較小且地理上自然相連的老舊小區，劃分為一個物業服務區域，為實施“大物業服務”提供條件。鼓勵推進相鄰小區及周邊地區成片連片組團聯動改造，支持街道社區打破圍墻、地籍權屬界限，引進服務優質、規模較大物業企業，整體承接轄區內老舊小區，實現多個小區規模化、片區化管理，形成連片管理、 連片服務的“大物業服務”模式。支持承攬老舊 小區管理的物業企業承接市政道路清掃、垃圾清運、園林綠化養護、治安巡邏等城市服務，形成圍墻內與圍墻外統一管理服務模式，實現圍墻外經營利潤反哺圍墻內管理費用不足，保障老舊小區物業管理可持續長效管理。建立老舊小區物業服務考核管理機制和補貼資金政策，從前期采取群眾支付一點、企業多元經營增收一點、政府財政補貼一點的方式，逐步過渡到群眾支付一點、 企業多元經營增收一點的方式。
作者1 許云勇系四川省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長；
作者2 左定倫系四川省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處一級調研員；
作者3 伍三明系四川大學公共管 理學院社區治理與現代物業研究中心副主任。
